PASO 1: La decisión de comprar una casa
¿Puedo pagar la casa de mis sueños? ¿En qué debo fijarme al buscar una casa? ¿Qué es el depósito en garantía o reserva? ¿Qué significa cerrar una operación? Estas son solo algunas preguntas comunes que tienen los compradores por primera vez. El proceso de compra de una casa puede ser largo y tedioso, por lo que es natural sentirse intimidado al principio. Estamos aquí para desglosarlo todo paso a paso y para ayudarte y guiarte a través del proceso, desde cómo ver o visitar casas hasta finalmente cerrar el trato de compra de tu nuevo hogar. Lo primero es lo primero: pasemos a una descripción general del proceso de compra de una vivienda.
¿Cuánto tiempo lleva comprar una vivienda?
El cronograma para comprar una vivienda varía según el comprador, pero el proceso general puede llevar a la mayoría de los compradores alrededor de seis meses. El comprador de una vivienda promedio pasará de 60 a 120 días buscando una casa y de 30 a 60 días desde que la reserva hasta el cierre de la operación en Notaría. Para algunos compradores todo el proceso puede demorarse tan solo unas semanas, mientras que otros buscarán durante varios meses antes de presentar una oferta.
Consideraciones al comprar una vivienda:
El proceso de compra de una vivienda es largo y puede ser difícil o intimidante, especialmente si es la primera vez que compras. Sin embargo, para muchas personas, ser propietario de una vivienda es una experiencia gratificante que genera recuerdos para toda la vida. Pero también es esencial evaluar varios factores antes de comenzar el camino hacia la compra de una vivienda:
Preparación emocional:
Ser dueño de una casa es una gran responsabilidad. Hay gastos financieros y de tiempo asociados al proceso de compra, a la propiedad de la vivienda y a su mantenimiento. Muchas personas ven la propiedad de vivienda como un trampolín hacia la edad adulta. Es cierto que ser propietario de una vivienda es una forma de generar riqueza, pero asegúrate bien de que la vivienda realmente se ajusta a tu estilo y objetivos de vida. Por ejemplo, si viajas mucho y no puedes gestionar el mantenimiento de la vivienda, ser propietario de una vivienda probablemente no sea para ti en este momento. Si estás listo para dedicar una cantidad significativa de tiempo, dinero y recursos para comprar y mantener una casa, entonces sí podrías estar listo para comprar una vivienda.
Potencial reubicación:
Al comprar una vivienda considera cuánto tiempo vas a permanecer en ese lugar. Si te imaginas reubicándote o mudándote dentro de dos años, seguramente necesitas reconsiderar la compra.
Seguridad y estabilidad laboral:
Considera tu trayectoria profesional. Si planeas cambiar de trabajo o de carrera es posible que desees posponer la compra de una vivienda. Si tu deuda es baja, tu vida laboral es estable y planeas quedarte en el mismo lugar durante los próximos cinco años, probablemente estás listo para comprarla.
Preparación financiera:
Tal vez estás dándole vueltas a volver a estudiar, esperas un hijo o necesitas pagar algún tipo de deuda; todas estas pueden ser razones financieras válidas para posponer la compra de una vivienda. Antes de comenzar a buscar tu nueva casa debes tener un excelente conocimiento de tus finanzas. Es necesario investigar mucho y calcular una estimación de los gastos reales que suponen ser propietario de una vivienda.
También deberás conocer cuántos metros cuadrados de vivienda te puedes permitir pagar. Deberás presupuestar un pago de hipoteca mensual y un pago inicial. Ten en cuenta que ser propietario de una vivienda conlleva bastantes más gastos que solo el pago de la hipoteca, como, por ejemplo, el mantenimiento de la vivienda o, en su caso, las cuotas a la Comunidad de Propietarios.
Si decides comprar una vivienda también tendrás que determinar el tipo de pago inicial que deberás afrontar por la compra y el tipo de préstamo que utilizarás para financiarla. También deberás tener en cuenta los gastos de cierre de la operación. Durante el proceso de compra de una vivienda el precio de venta de la vivienda en sí es solo una parte del gasto de la compra. Además del pago inicial siempre hay gastos de cierre en cualquier venta de una vivienda. El término "gasto de cierre" se refiere a una amplia gama de tarifas, servicios, impuestos y pagos a una amplia variedad de personas y gestiones involucradas en la venta, de los cuales depende que la venta se lleve a cabo. Estos “gastos de cierre” pueden variar ampliamente de una ciudad a otra.
Establece tus prioridades:
Aunque todos queremos vivir en la casa de nuestros sueños y en la mejor ubicación, hay que ser realistas y saber/comprender que la casa perfecta, en la ubicación perfecta, al precio perfecto y en perfectas condiciones puede no existir. Todos los compradores se enfrentan en muchas ocasiones al mismo tira y afloja. Determinar tus prioridades y factores decisivos te ayudarán a encontrar un lugar ideal al que llamar tu hogar. El precio de la vivienda, el tamaño, la ubicación, los viajes diarios, las comodidades y muchos otros factores suelen ser aspectos variables. Hay que estar preparado para ser flexible.
Por ejemplo, si la ubicación es tu prioridad y descubres una casa en un lugar privilegiado pero el precio lo excluye de tus otras preferencias, tendrás que comprometerte de varias maneras:
Busca un tipo de casa diferente dentro del vecindario, como una vivienda más pequeña. Decide si puedes vivir con un dormitorio menos o con menos metros cuadrados.
Consulta a un gestor financiero y habla con él/ella de las opciones que tienes para aumentar tu presupuesto en la compra de la vivienda. Si bien no es recomendable gastar de más en una vivienda, si estás financiando tu compra con un préstamo a interés fijo a 30 años o más, es posible que solo te suponga una pequeña cantidad más a tu cuota mensual.
Si bien muchos prefieren una vivienda que ya esté lista para mudarse, a menudo puede obtenerse una mejor oferta en una vivienda que necesita algunas reformas o reparaciones. Aun así, infórmate bien ya que las reformas pueden costar más de lo que uno piensa.
Al igual que un entrenador recluta a los mejores jugadores para su equipo, sé selectivo al elegir a los profesionales que te ayudarán en la compra de tu vivienda. Cuando estás comprando tu primera casa la confianza en tu agente inmobiliario y gestor financiero es fundamental. Comunícate con personas de tu confianza para obtener referencias de agentes inmobiliarios y gestores financieros. Reúnete con cada uno de ellos antes de aceptar sus servicios.
Aparte del gestor financiero (hipotecario), el agente inmobiliario es el miembro más importante de tu equipo que te ayudará a comprar una vivienda. Piensa en el agente inmobiliario como si fuera el capitán de tu equipo. Los agentes inmobiliarios te ayudarán a encontrar todos los servicios y profesionales que necesitas para adquirir una vivienda con garantías ya que generalmente tienen una red de profesionales muy cualificada con los que trabajan a diario y en los que confían. Ten en cuenta que estas son las personas que estarán involucradas durante todo el proceso de compra de tu vivienda, por lo que la confianza, la comunicación y el profesionalismo son aspectos claves y fundamentales a la hora de crear tu equipo.
Ordenando tus finanzas: La búsqueda de tu casa
Ahora comienza la búsqueda de tu nuevo hogar. Investiga, infórmate, visita y repite hasta que descubras la vivienda perfecta para ti. Recuerda que Casanet.es tiene todas las herramientas que necesitas para encontrar la casa de tus sueños.
Cierre de la operación: la oferta, las evaluaciones, las condiciones y las negociaciones
¡Por fin has descubierto una vivienda en la que puedes imaginarte viviendo! Ahora es el momento de hacer una oferta de compra al vendedor o a su Agente inmobiliario.
Una vez que tu oferta ha sido aceptada, comienza el proceso de gestión de la compra de la vivienda. Este proceso implica un contrato de reserva, de arras, tramitación y gestión de la hipoteca, tasaciones, inspecciones y otros requisitos. Recuerda que el gestor financiero (hipotecario) solicitará la aprobación previa de la hipoteca y que esta solicitud requiere reunir una serie de documentos personales, de actividad y financieros necesarios para la presentación de la propuesta hipotecaria. Una vez que se obtiene la aprobación de la hipoteca el reloj comienza a correr.
Muchos profesionales y compradores de viviendas consideran que esta parte final del proceso es la más larga y difícil, ya que incluye, entre otros, la inspección final, la obtención del préstamo final, la adquisición de un seguro, las negociaciones y, en definitiva, el cierre de la operación.
Todos los profesionales de tu equipo inmobiliario estarán involucrados en el proceso, así que recuerda que formar un equipo de confianza hará que la experiencia te sea mucho más fluida y exitosa. Un cierre de la operación exitoso requiere que todos los jugadores del equipo estén y trabajen al unísono.
PASO 2: Establecer un presupuesto
Gastos de cierre y precio total de la compra de una vivienda
Como arrendatario sabes que tu pago mensual del alquiler es solo una parte de tus gastos. Junto con el alquiler puede que tengas que pagar gastos en servicios públicos como basuras, agua, electricidad, etc., Comprar una casa es similar: el precio de venta de una casa es solo una parte del coste de la compra. Junto con el pago inicial, siempre hay gastos añadidos antes del cierre de la operación.
Los gastos de cierre son un término general que envuelve una amplia variedad de honorarios y pagos a diferentes profesionales involucrados en la compraventa de una vivienda. Las diferentes tarifas involucradas en la compraventa de una vivienda pueden variar ampliamente de una ciudad a otra. A continuación, te mostramos un desglose con los gastos de cierre más comunes:
La Notaría
Un gasto a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda, tanto nueva como usada, es el gasto de Notaría. Los honorarios de los Notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios oscilan entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble. Por ejemplo, por un piso de 100.000 euros se pagarían aproximadamente 850 euros, mientras que por uno de 250.000 euros se deberían abonar unos 1.000 euros.
El Registro de la Propiedad
También cuesta dinero inscribir las Escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros.
Los impuestos vinculados a la compraventa
El comprador de una vivienda es recomendable que tenga un colchón extra para pagar impuestos, aunque la cuantía dependerá del precio de la casa y de si es nueva o de segunda mano.
En cuanto a los gastos e impuesto en la compra de una vivienda nueva, el impuesto más importante es el IVA, que en 2022 asciende al 10%. Es decir, supondría 10.000 euros en el caso de una vivienda de 100.000 euros y de 25.000 en una de 250.000 euros. Pero en Canarias, está al 6,5% (es el IGIC-Impuesto General Indirecto Canario). En el caso de una vivienda pública el IVA puede ser del 4%, pero varía en función de la CCAA y el tipo de vivienda social de que se trate.
Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este impuesto lo sigue pagando el comprador y dependerá de cada comunidad autónoma.
En cambio, para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa.
La Gestoría, un gasto opcional
El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la Gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.
Los gastos de la hipoteca
Si el comprador va a adquirir la vivienda nueva o usada mediante un préstamo hipotecario, habría que sumar algunos gastos adicionales a los vinculados con la compraventa.
La tasación de la casa
Si el comprador va a solicitar una hipoteca deberá pagar a una tasadora para que ponga en valor la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de financiación le puede conceder. De forma general las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, aunque algunas están llegando a financiar el 90-100% del precio de compra, fijándose habitualmente en el que sea más bajo. En 2022, la tasación supone un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración. La tasación tiene una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión.
Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, el resto de los gastos son asumidos por el banco: como son la notaría, el registro y el AJD.
Comisión de apertura
Esta comisión puede llegar hasta el 2% del capital prestado, según lo pactado con la entidad financiera. Y esta cantidad se deduce directamente del dinero que entrega al hipotecado. No obstante, hay muchos bancos que no aplican esta penalización.
IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)
Este impuesto se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro y con cuantía económica. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces.
Notaría
Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019.
El Registro de la Propiedad
También cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019.
La Gestoría
El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una Gestoría para que realice la labor administrativa y lleve a cabo todos los trámites. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019. Y es que la Gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría y registro que no asuma su entidad financiera. Recordamos de nuevo que el AJD lo paga el banco.
Evalúa tus recursos financieros
Ahora que tienes un conocimiento general de los gastos de cierre en la compraventa de una vivienda, es recomendable repases y revises tus finanzas. La evaluación de tus finanzas incluye:
Cálculo de los gastos mensuales de la vivienda
Considera cuánto gastas cada mes en la vivienda, no sólo de hipoteca sino también ten en cuenta que habrá gastos continuos, como reparaciones, de mantenimiento, Comunidad de propietarios, IBI, agua, luz, etc.
Determina tu ingreso bruto anual y la deuda mensual
Tu ingreso bruto anual es la cantidad de dinero que ganas cada año antes de impuestos. El ingreso anual bruto puede incluir sueldos, salarios, comisiones, pago de horas extras, fondos de jubilación, pensiones, prestaciones sociales, pagos de manutención infantil e inversiones. Si vas a adquirir una vivienda la recomendación es que su coste mensual no exceda el 30% de tus ingresos mensuales.
También debes determinar tu relación deuda-ingreso o el porcentaje de tus ingresos que se destina a tus deudas mensuales. Los pagos del coche, diferentes préstamos y tarjetas de crédito son algunos ejemplos de deudas mensuales comunes.
Tener suficiente dinero para el pago inicial y los gastos de cierre
¿Tienes suficiente dinero ahorrado para afrontar el pago inicial por una vivienda junto con los gastos de cierre? Si no tienes tanto dinero ahorrado quizás pueda significar que aún no estás preparado para comprar una vivienda. Es ideal tener dinero más que suficiente para el pago inicial y los gastos de cierre, por lo que muchos esperan hasta tener suficiente dinero ahorrado. Sin embargo, también es posible que tengas otras opciones que te puedan funcionar.
PASO 3: La búsqueda
No hay una manera incorrecta de abordar la búsqueda de una vivienda. Quizás quieras aventurarte en el misterioso mundo inmobiliario como un poderoso explorador en busca de un tesoro escondido. Pero, para ser práctico, para tener éxito en una de las tareas más importantes que puedes desarrollar en tu vida, te recomendamos que elijas siempre uno o varios agentes inmobiliarios.
Búsqueda de viviendas en línea
Al menos el 90 por ciento de los compradores buscan en Internet su nuevo hogar. Sin embargo, antes de sumergirte en este tipo de búsqueda, asegúrate de estar utilizando un sitio web de confianza. Asegúrate de que el sitio que estás utilizando disponga de información de garantías, precisa y veraz. No confíes en un sitio que sobreestima (o subestima) los valores o precios de las propiedades. Además de ser precisa es imprescindible que la información esté actualizada. Afortunadamente estás en Casanet.es, una web de total confianza, sin intermediarios, donde los miles de agentes inmobiliarios que conforman nuestro escaparate garantizan que todos los datos están actualizados y son precisos y veraces.
Si buscas viviendas en Internet recuerda que las imágenes a veces pueden ser engañosas. Por ejemplo, la cocina puede parecer muy grande en la foto, pero no sabrás qué tan bien se adapta a tus necesidades hasta que la veas en persona. Tampoco sabrás lo que se esconde detrás de esos armarios cerrados. Dado que se trata de una compra importante, te recomendamos que inspecciones físicamente cada centímetro de la casa tú mismo, y esto es algo que no se puede hacer virtualmente. Si no puedes visitar la propiedad en persona es vital que tengas un agente inmobiliario en el que puedas confiar para que te asesore y te dé toda la información necesaria durante un recorrido virtual, o que sea él mismo quien por primera vez visite físicamente la vivienda.
Para ayudarte en tus posibles dudas busca un sitio en Internet de garantía con una gran cantidad de información sobre el proceso de compra de una vivienda. Te recomendamos que sea un sitio que esté diseñado para responder a este tipo de preguntas, lo que hará que encontrar la casa de tus sueños sea menos intimidante y más placentero. Esto lo puedes obviar si tienes contigo un agente inmobiliario de confianza. Porque, además, después de comprar, tu agente inmobiliario también puede ser un recurso de referencia para obtener información sobre diferentes dudas y cuestiones que puedas plantearte, por ejemplo, sobre el mantenimiento de la vivienda y/o consejos para mantener tu hogar en las mejores condiciones. Cuando llegue el momento de vender, si llega, tener un agente inmobiliario también te supondrá un plus de garantía, profesionalidad, transparencia y cercanía.
Además de usar sitios online con la mejor información y de mucha confianza, es muy importante que el sitio sea fácil de usar y navegar. Algunos sitios web dificultan la búsqueda de la información que deseas o necesitas. Puede, por ejemplo, que el sitio te obligue a registrarte antes de que hayas tenido la oportunidad de ver el sitio web. Algunos sitios están llenos de ventanas emergentes y anuncios publicitarios, lo que hace que obtener la información que necesitas sea tan frustrante que olvides lo que estabas buscando cuando entraste en él. Casanet.es hace que la experiencia de búsqueda sea placentera, con una interfaz fácil de navegar, imágenes grandes, recorridos e información muy exacta, veraz y de total confianza.
Qué buscar al visitar una casa
Uno de los momentos más frustrantes en la compra de viviendas es cuando el comprador entra en una casa y dice: "No me gusta el color de la pintura" o "La alfombra es fea". A menos que tengas una casa construida a medida, incluso las casas más preparadas probablemente necesitarán algunas modificaciones o reformas. Los cambios estéticos, como volver a pintar, cambiar el suelo o incluso actualizar la cocina, son puntos que se pueden abordar fácilmente antes o después de mudarse. Aquí te indicamos algunos temas importantes en los que debes fijarte al visitar una casa:
La ubicación de la casa. Si pasa una carretera cerca, ¿el ruido será un problema?
¿Dónde está el centro comercial más cercano y qué tan rápido se puede llegar allí?
¿Las otras viviendas del vecindario están bien conservadas? ¿Se trata de un vecindario antiguo o nuevo?
¿Hay aceras en el barrio?
Cuando entres por primera vez en la vivienda mira al techo y otras partes en busca de signos de deterioro o de los años de la vivienda.
¿Prefieres viviendas en bloque, que estén juntas, o quieres más espacio entre ellas?
Dentro de la vivienda busca grietas en las paredes que sean horizontales o diagonales. Estas podrían indicar daños por agua o un problema con la estructura. (Las grietas verticales no suelen ser motivo de preocupación, pero toma nota de ellas también).
Comprueba si hay signos de daños por agua en el techo, paredes y suelo.
Ten cuidado con los suelos esponjosos o deformados.
Si la casa tiene alfombras pregunta qué hay debajo de ellas.
Si hay olor a humedad en la vivienda podría indicar riesgo de moho.
Comprueba el espacio de almacenamiento que tiene la vivienda. ¿Cuántos armarios hay y dónde están ubicados?
Si hay luces que parpadean podría ser señal de un problema eléctrico.
Abre los grifos. Si el agua se decolora, podría indicar un problema con las tuberías.
¿Cómo es la luz natural? ¿Por dónde entra?
Si lo tiene, comprueba la pendiente del patio. Si se inclina hacia la casa, las inundaciones podrían ser un problema.
Busca signos de bricolaje, líneas extrañas en el techo, repasa las vigas, visita el garaje y/o trastero si dispone de ellos.
Preguntas para hacer durante una visita a una vivienda:
Tu agente inmobiliario probablemente te alertará sobre cualquier problema que vea en la vivienda, pero, mientras visitas la vivienda, hazle preguntas a tu agente inmobiliario. Incluso si no hay una respuesta inmediata. Aquí te dejamos algunos ejemplos que quizás quieras preguntar mientras visitas una vivienda:
¿Los electrodomésticos son nuevos, relativamente nuevos o tendrán que ser reemplazados pronto?
¿Cuántos años tiene el tejado?
¿Por qué vende el vendedor?
¿Cuál es el historial de reformas de la casa?
¿Cuántos propietarios ha tenido la casa?
¿La casa está en una zona inundable?
¿En qué zona escolar está la casa? Incluso si no tienes hijos, es bueno saber esto para fines de reventa.
Si tiene chimenea, ¿cuándo fue la última vez que se limpió e inspeccionó?
¿Cuánto tiempo ha estado la vivienda en el mercado? ¿hay ofertas actuales?
Si hay algo que deseas conservar de la casa (por ejemplo, mobiliario), pregunta si se queda en la casa.
Al final de la visita habla con tu agente inmobiliario sobre la visita. Pregunta qué le llamó la atención; como experto, es posible que tu agente haya visto algo que se te haya pasado por alto. Si no es la vivienda que esperabas comenta con tu agente qué es lo que no te gustó para que pueda descartar futuras viviendas con características similares. Comunicarte abiertamente con tu agente inmobiliario hará que todo el proceso sea simple y fácil.
Si estás visitando la casa virtualmente con tu agente pídele que abra los grifos, que te muestre el patio trasero, que mire debajo del fregadero. No tengas miedo de preguntar cómo huele la casa o si se escuchan ruidos extraños, como tuberías que suenan. Tu agente espera que tengas muchas preguntas, más aún si no puedes ver la vivienda en persona. No lo olvides, tu agente es tu defensor. Quiere que encuentres la casa adecuada y con gusto responderá cualquier pregunta o duda que tengas.
PASO 4: tu Equipo inmobiliario
Hay muchas personas involucradas en la compra de una vivienda, y tiene todo el sentido, es una de las compras más grandes (si no la más grande) que harás, y requiere el aporte de una variedad de partes interesadas en que todo salga perfectamente. Además, como plus, y para añadir aún a más personas en la operación, el vendedor también puede tener su propio equipo completo. Mientras tu equipo trabaja en tu nombre, el equipo del vendedor trabaja en el suyo. Pero ¿quiénes son todas estas personas y qué hacen? Vamos a mostrártelo.
Tu Agente Inmobiliario
Es el Capitán y estrella de tu equipo. Esta es probablemente la primera persona con la que te reunirás cuando te estés preparando para comprar una vivienda. En una primera reunión hablarás con él/ella de tus objetivos y de lo que buscas en una vivienda. Tu agente analizará y comparará tus deseos con las tendencias actuales del mercado. Un buen agente inmobiliario conoce perfectamente los precios del mercado, los vecindarios, los barrios, y puede ayudarte a determinar qué es realista según tu presupuesto. Tu agente te enseñará viviendas y usará su experiencia para señalar las características y fallos en las viviendas que, de otro modo, podrías haber pasado por alto. Una vez estés listo para hacer una oferta, tu agente negociará en tu nombre para asegurarte de que obtengas el mejor precio posible. Te ayudará con las inspecciones y negociará cualquier reparación que sea necesaria. En el cierre de la operación tu agente inmobiliario estará siempre allí como tu defensor, para asegurarse de que el proceso transcurra sin problemas. Una vez que todo haya terminado el agente inmobiliario puede incluso ser quien te entregue las llaves de tu nuevo hogar.
Tu agente no solo es tu defensor durante el proceso de compra, sino que también maneja toda la burocracia, el papeleo, y hay mucho. Algunos de los documentos involucrados en la compra de una vivienda incluyen el contrato de reserva, de arras, declaraciones, documentos de oferta, informes de inspección, acuerdos de compra, escritura de la vivienda, factura de venta y otros documentos. Tener un experto inmobiliario a tu lado que conozca todo el proceso y, en especial, la burocracia legal, así como qué documentos se necesitan y cuándo, hará que comprar una vivienda sea un proceso mucho menos estresante y mucho más sencillo.
Es probable que tu agente inmobiliario te recomiende además a diferentes profesionales que serán necesarios durante el proceso de compra. Como profesional inmobiliario tu agente inmobiliario puede ayudarte a encontrar una entidad o un prestamista hipotecario, un inspector y/o tasador de viviendas, un abogado inmobiliario e incluso un contratista y/o cualquier otro profesional inmobiliario que puedas necesitar. Es posible que incluso pueda recomendarte una empresa de mudanzas.
Tu agente inmobiliario podrá también investigar el historial de la propiedad y de todos los que han sido propietarios de la vivienda. Esto te protege de cualquier reclamo pendiente que pudiera haber sobre la propiedad que quieres adquirir. Te asegura que la persona que vende la propiedad tiene derecho a hacerlo, que otra persona no pueda reclamar la propiedad (total o parcialmente) y que no haya gravámenes sobre la propiedad. Se asegurará también de que se hayan pagado todos los impuestos sobre la propiedad y hará una inspección de la propiedad para asegurarse de que la vivienda ocupa el espacio que el título registral afirma que ocupa.
La entidad o prestamista hipotecario
Un prestamista hipotecario proporciona los fondos que necesitas para comprar una vivienda. El prestamista juega un papel clave en el proceso de compra de una vivienda y probablemente seguirá desempeñando un papel importante durante años, incluso después de haber comprado la vivienda. Al comienzo del proceso de compra de una vivienda suele ser recomendable solicitar la aprobación previa de al menos tres compañías hipotecarias. Una vez que obtengas la aprobación previa el prestamista hipotecario trabajará contigo y tu agente inmobiliario para contratar al tasador, gestionar la reserva y los gastos del cierre de la operación.
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El Tasador
Entre lo que el vendedor cree que vale su propiedad y lo que tú terminas pagando por ella está el Tasador. El papel del Tasador es determinar el valor de la propiedad en venta. El Tasador hará una visita a la vivienda y evaluará las condiciones interiores y exteriores de la misma. El Tasador documentará todo ello en un certificado denominado Tasación. El prestamista hipotecario generalmente tiene un Tasador a quien recurre y se le paga como parte del contrato de préstamo hipotecario.
El Inspector de viviendas
Después de que se acepte tu oferta y antes de que se negocie el precio final puede intervenir un Inspector de viviendas. A diferencia del Tasador, que determina el valor total de la propiedad, el Inspector de viviendas revisará cada centímetro de la casa, por dentro y por fuera, buscando problemas actuales o futuros. Enumerará todos los problemas y estimará el costo de las reparaciones. Una vez que tengas el informe de inspección tu agente inmobiliario le pedirá al vendedor (o más probablemente, al agente del vendedor) que, en su nombre, ejecute las reparaciones, reduzca el precio de compra o finalice la venta, según la gravedad de las reparaciones y de lo cómodo que tú te sientas con todo ello. La inspección de la vivienda es una parte fundamental del proceso de compra de una vivienda.
El agente de seguros
Una vez que se completa la inspección de la casa es hora de reunirse con un agente de seguros. Muchos prestamistas hipotecarios no cerrarán la venta de una vivienda hasta que el comprador haya adquirido un seguro de vivienda.
Por dónde empezar al crear tu Equipo inmobiliario
Ahora que sabes quién hace qué en un Equipo inmobiliario es posible que te preguntes por dónde empezar. Primero, habla con los Agentes inmobiliarios. Puedes encontrar uno a través de amigos, familiares o puedes conectar con un agente a través de Casanet.es. No está de más hablar con varios Agentes para asegurarse de encontrar a alguien con quien conectarse. Como cualquier profesional, querrás a alguien en quien confíes.
PASO 5: El préstamo hipotecario
Después de semanas o incluso meses de búsqueda y visitas a viviendas finalmente encuentras la casa de tus sueños. Es posible que pueda necesitar un poco de arreglo aquí y allá, pero está en la ubicación deseada y el diseño es ideal. Y no puedes esperar a que sea tuya. Pero, antes o después de hacer una oferta, primero debes dar un paso muy importante: obtener la aprobación previa de un préstamo hipotecario.
Preaprobación
Obtener una preaprobación es casi como una promesa del banco para tu préstamo. El prestamista hipotecario analizará tus ingresos, tu actividad laboral, realizará una verificación de crédito y te indicará una cantidad de dinero que podrás pedir prestada para tu préstamo hipotecario.
Lo que necesitas para la aprobación previa
Generalmente la entidad prestamista necesitará tu historial financiero de los últimos dos años. Esto incluye documentos como nóminas, IRPF, pruebas de residencia, deudas actuales, pruebas de actividad económica, etc. También puede solicitarte información sobre tus activos actuales y extractos bancarios de cualquier ahorro o inversión.
Si bien el proceso puede ser un poco desalentador, organizar tu papeleo con anticipación te ayudará durante el proceso. Aquí tienes una lista básica de lo que podrías necesitar para obtener la preaprobación de un préstamo hipotecario:
Tu nombre completo, fecha de nacimiento, número de seguridad social, número de teléfono y email.
Número de hijos (si los hay) y sus edades.
Tu estado civil.
Tu historial de residencia durante los últimos dos años. Para los inquilinos esto incluye el nombre del propietario y el alquiler mensual. Para propietarios de viviendas incluye información sobre hipotecas, impuestos y seguros de todas las propiedades que poseas.
Vida laboral detallada.
Tres últimas nóminas y contrato de trabajo.
Saldos de cuenta en cuentas corrientes, de ahorros, de jubilación y de inversión.
Deuda fija actual, incluidas tarjetas de crédito, hipotecas, pagos de automóviles, pensión alimenticia, manutención de niños y deuda estudiantil.
Documentación de cualquier quiebra en los últimos siete años, cualquier demanda y cualquier propiedad en la que seas cosignatario.
Si se tomará prestado o no un porcentaje del precio total de la vivienda, de quién y en qué términos.
Cómo encontrar un prestamista hipotecario
Hay diferentes tipos de prestamistas hipotecarios. Los prestamistas directos, como los bancos y las cooperativas de crédito, son el tipo más común de prestamistas. Te prestan directamente a ti, el comprador de la vivienda. Es probable que trabajes con un gestor comercial/hipotecario durante todo el proceso de compra de una vivienda. Otro tipo de prestamista se llama corredor hipotecario. A diferencia de un prestamista directo el corredor hipotecario sirve como intermediario entre tú y el prestamista. Un corredor hipotecario cobra una pequeña comisión por este servicio que inicialmente paga el prestamista pero que finalmente te lo transfiere a ti a través del préstamo. El beneficio de un corredor de hipotecas es que trabajan con varios proveedores de préstamos diferentes y negociarán los mejores términos para tu préstamo.
PASO 6: Hacer una oferta de compra
Antes de hacer una oferta
Visita la vivienda nuevamente con amigos o familiares. Tus amigos y familiares te conocen bien y probablemente no dudarán en darte una opinión honesta. Incluso si estás comprando la vivienda con tu pareja, tus amigos y familiares pueden darte otra perspectiva, ya que no están tan involucrados emocionalmente como tú. Puedes visitar la vivienda varias veces si lo deseas. Si han pasado varias semanas desde que viste la vivienda y has visitado otras después, es una buena idea volver y verla nuevamente, esta vez con un ojo más crítico.
Si no estás familiarizado con la zona pasa un tiempo por el barrio. Da un paseo por los alrededores o incluso haz un simulacro de diferentes viajes a diferentes lugares para comprender mejor cómo será vivir allí.
Pídele a tu agente inmobiliario que te muestre testigos de viviendas similares en la zona para que puedas comparar la casa que te interesa con casas similares que se han vendido en la zona. Asegúrate de comparar manzanas con manzanas, es decir, las casas que deberás comparar tendrán aproximadamente el mismo tamaño y antigüedad, la misma cantidad de dormitorios y baños y estar relativamente en las mismas condiciones y con características similares. Esto te mostrará lo que la gente está dispuesta a pagar en esa zona y podrás con ello elaborar una oferta que se ajuste al mercado y que sea justa para ti y para el vendedor.
Echa otro vistazo a tu presupuesto, revisa tus finanzas y piensa en los gastos que implica la compra de la vivienda, su mantenimiento, otros gastos que conlleva la compra de la vivienda más allá de los gastos de cierre de la operación y los pagos de la hipoteca. ¿La oferta que estás a punto de hacer realmente se ajusta a tu presupuesto?
Finalmente, reconsidera tus prioridades. ¿Todavía estás de acuerdo con las cosas con las que decidiste comprometerte? ¿Puedes imaginarte viviendo en esa casa durante los próximos años? Ser propietario de una vivienda es un gran paso, así que piénsalo siempre una última vez antes de hacer una oferta.
¿Qué se incluye en una oferta/reserva de una casa?
Lo has pensado bien y estás preparado para seguir adelante. Tu agente inmobiliario trabajará contigo para elaborar la oferta, que generalmente incluye lo siguiente:
El importe de la oferta.
La dirección y descripción de la propiedad.
Términos (¿Es una transacción en efectivo o se obtendrá una hipoteca?)
Límite de tiempo en la oferta.
La promesa del vendedor de que vende una propiedad libre de cargas y arrendamientos.
Una fecha límite para el cierre de la operación.
Depósito de garantía/reserva (depósito que los compradores ofrecen a los vendedores para demostrar que son serios. Si se acepta, el depósito de garantía se destinará al pago inicial o a disminuir los gastos del cierre de la operación).
Diferentes acuerdos que pueden existir o haber entre vendedor y comprador.
Contingencias
¿Qué son las contingencias? Las contingencias son estipulaciones incluidas en la oferta. Si no se cumplen estas estipulaciones el comprador puede retractarse de la compra de la vivienda sin penalización. Aquí te mostramos algunas contingencias que podrías querer incluir en una oferta:
Contingencia de inspección de viviendas: el inspector de viviendas buscará cualquier problema grave, como deficiencias estructurales o problemas con el sistema eléctrico. Si se descubre algún problema el comprador puede exigir al vendedor que realice las reparaciones. Si el vendedor se niega el comprador puede retractarse de la compra de la vivienda.
Contingencia de venta y liquidación: si tienes en propiedad una vivienda actual que necesitas vender para comprar la nueva es posible que quieras incluir esta contingencia. Establece que, si no vendes tu vivienda actual dentro de un cierto período de tiempo, el acuerdo queda nulo y sin efecto.
Cláusula kick-out: puede ser añadida por el vendedor en caso de contingencia en la venta de la vivienda. Esta cláusula establece que el vendedor puede continuar comercializando y aceptando ofertas sobre la vivienda mientras la propiedad está bajo contrato. Si otro comprador hace una oferta puede "expulsar" al comprador anterior si no elimina la contingencia de venta de la casa dentro de un período de tiempo determinado.
Contingencia de tasación: un Tasador se asegurará de que la vivienda esté valorada al precio de oferta o por encima de ésta. Si la vivienda está valorada por debajo de esa cantidad, el comprador puede retractarse en la compra de la vivienda.
Contingencia hipotecaria: Esta contingencia estipula que, si el comprador no puede obtener un préstamo hipotecario en una fecha determinada, el comprador puede rescindir el contrato.
Presentación de la oferta y negociación
Con suerte tu Agente inmobiliario presentará la oferta, el vendedor la aceptará y podrás celebrarlo. Pero podría ir de otra manera. El vendedor podría rechazar tu oferta o transmitirte un precio diferente al que ofreció. Si esto sucede viene la hora de negociar. A la hora de negociar debes tener en cuenta:
El valor de la vivienda es mayor que el precio de salida: tu agente inmobiliario es un profesional y el mejor activo que puedes tener durante la fase de negociación porque generalmente tiene una idea muy clara del verdadero valor de mercado de la vivienda. Si el precio de salida está por encima es posible que tenga algo de margen para negociar. Si la vivienda ha estado en el mercado durante algún tiempo eso también le proporciona poder de negociación.
Dependencia del mercado: nuevamente tu agente inmobiliario es un recurso impagable. Ellos saben si las casas en el mercado se venden por encima o por debajo del precio de salida y en qué porcentaje. En algunos mercados un vendedor puede sentirse insultado por una oferta que está un cinco por ciento por debajo del precio de salida. En otros mercados una oferta que está un 15 por ciento por debajo es habitual. Consulta con tu agente inmobiliario si la vivienda que te interesa puede negociarse y hasta dónde puedes llegar.
La inspección de la casa: si la inspección de la vivienda revela problemas que son lo suficientemente serios, la responsabilidad de la reparación podría llegar a la mesa de negociación, o el comprador de la vivienda podría optar por retirarse por completo. Pero la mayoría de las veces la inspección no suele arrojar nada que pueda romper un contrato. Si bien la inspección de la vivienda es crucial, por lo general no es una herramienta de negociación.
Es posible que debas comprometerte: Ya sea con el precio de venta, con los términos de la operación, con el tema de las reparaciones u otros motivos… si deseas la casa, es probable que tengas que negociar al menos uno de estos elementos. Antes de negociar con el vendedor debes conocer hasta dónde tienes margen de maniobra y prepararte así para la negociación.
Qué hacer si se rechaza una oferta
Comprar una casa puede ser una montaña rusa emocional. A veces puede suceder que la oferta que hagas sea rechazada. Aquí te mostramos algunas puntos que debes saber sobre las ofertas que son rechazadas:
Algunos agentes de la parte vendedora les dicen a sus clientes que rechacen todas las primeras ofertas. Esta es una táctica común. Quieren ver quién está realmente interesado y dispuesto a trabajar para conseguir la casa.
No analices demasiado al vendedor. Siempre es una ventaja saber algunas cosas sobre el vendedor, como por qué está vendiendo o qué planea hacer a continuación. Pero no pierdas el tiempo tratando de meterte en la cabeza del vendedor. La razón por la que rechazan una oferta es a menudo la más simple: piensan que pueden obtener un mejor precio.
Puedes hacer otra oferta: no pienses que una vez que una oferta es rechazada has perdidos la casa. Haz otra oferta lo más rápido que puedas y asegúrate de obtener el asesoramiento de tu agente inmobiliario (también de tu familia) mientras lo haces. Si comenzaste con una oferta especialmente baja es posible que tu agente ya tenga preparada otra oferta. Si prefieres no lidiar con idas y venidas puedes omitir las negociaciones y simplemente ofrecer un precio máximo. Si el vendedor rechaza tu mejor oferta posible, ya sabes que es hora de cambiar de planes.
No esperes demasiado para cambiar de planes. Si has hecho todo lo posible para llegar a un acuerdo con el vendedor y no ha habido resultados positivos, puede ser hora de dejar esa casa atrás. No pierdas el tiempo angustiándote por lo que pudo haber sido. En su lugar, comienza a buscar otra casa. Si bien es fácil quedar atrapado en la emoción de todo y piensas que esa casa era "la casa", seguro que hay otra casa mejor en el mercado para ti y está esperando a que la encuentres.
PASO 7: Inspección y tasación
La inspección de la vivienda es un paso importante en el proceso de compra de una vivienda. Tu Agente inmobiliario debería poder recomendarte un Inspector de viviendas; los Agentes inmobiliarios trabajan con Inspectores regularmente y los conocen bien. Si deseas mirar un poco por tu cuenta busca Inspectores de viviendas en tu ciudad o pide recomendaciones a amigos o familiares que hayan comprado una vivienda recientemente. Al buscar, asegúrate de que el Inspector de viviendas solo haga inspecciones y que no ofrezca también reparaciones. Lo que quieres es que tu Inspector sea lo más imparcial posible. Como comprador tú serás el responsable de encontrar un Inspector de viviendas, programar la cita y pagar la inspección, así que asegúrate de haber encontrado a alguien en quien confíes.
Cuando hables con el Inspector no tengas miedo de hacer preguntas. El Inspector de viviendas también podrá responder cualquier pregunta que tengas sobre las ordenanzas provinciales y locales.
Día de inspección de la vivienda
Intenta estar en la inspección si puedes. Es probable que el Agente inmobiliario del vendedor esté allí para responder cualquier pregunta que tenga el Inspector, y estas son respuestas que querrás escuchar. Siempre que puedas sigue al Inspector por la vivienda. El Inspector puede darte sugerencias y consejos sobre cómo cuidar la vivienda.
Una inspección de una vivienda suele tardar entre una y cuatro horas en función del tipo de vivienda. Si el Inspector encuentra algo importante, como moho o tuberías de plomo, es posible que llame a un especialista para una evaluación adicional.
La mayoría de los Inspectores de viviendas son muy minuciosos. Revisarán la casa desde los cimientos hasta el techo y todo lo demás.
Estas son los puntos que generalmente encontrarás en el informe del Inspector:
Cimientos: el Inspector verificará si hay grietas o cambios en los cimientos y si las paredes donde se unen con los pisos/techos están niveladas.
Techo: años y estado general.
Estado del exterior de la vivienda, así como del bloque si pertenece a uno.
Estado del techo.
Verificará si hay fugas alrededor y/o debajo de las ventanas.
Sótano: niveles de humedad, aislamiento.
Electricidad: esto incluye puntos como conexiones a tierra, disyuntores, interruptores, si ha habido algún trabajo de bricolaje, etc.
Verificará el estado del alcantarillado y buscará goteos, ruidos o fugas.
Electrodomésticos: si corresponde, el Inspector anotará la antigüedad y el estado del frigorífico, el horno y el lavavajillas.
Sistema de calefacción/refrigeración: años y condición del horno y/o aire central.
Cómo la inspección de la vivienda podría afectar a tu oferta
El Inspector debe ser imparcial en la venta de una vivienda. Están obligados a informarte sobre la condición de la vivienda y si debiera afectar al precio de esta. En la mayoría de los casos la inspección no cambia la oferta, sino que le da al comprador un aviso sobre los posibles problemas de la vivienda y que deberá afrontar en el futuro. Sin embargo, si el Inspector encuentra un problema importante, el comprador tiene tres opciones:
Negociar una oferta más baja.
Solicitar reparaciones.
Rescindir la oferta.
Cuando se trata de solicitar reparaciones un comprador puede pedir desde algo tan pequeño como una ventana hasta algo más grande como un suelo nuevo. Cuando tengas que elegir entre las tres opciones anteriores considera lo siguiente: ¿El vendedor ya reflejó ese daño de la vivienda al publicarla a un valor inferior al del mercado? ¿Cuál es el costo de solucionar el problema en comparación con el costo total de la vivienda?¿Confías en que el vendedor haga las reparaciones de la mejor manera posible? Si crees que el vendedor podría no hacerlo es posible que debas negociar una oferta más baja en lugar de solicitar cualquier reparación.
Inspecciones de viviendas versus tasaciones
A diferencia del Inspector de viviendas el cometido del Tasador no es el de buscar fallas. El Tasador tiene un alcance mucho más amplio: determinar el valor total de la vivienda. Para hacer esto el Tasador observará la estructura y estado de la vivienda, localización e incluso el vecindario. Se asegurará de que la vivienda cumpla con ciertos códigos. La habitabilidad también es una consideración importante para el Tasador. Si la vivienda no está en condiciones habitables el valor disminuye significativamente.
Aparte de la condición general de la vivienda los tasadores tendrán en consideración también la ubicación de la vivienda, el mercado inmobiliario de la zona y el atractivo exterior. Si el vendedor hizo mejoras en la vivienda, como actualizar la cocina o agregar un baño, esas características afectarán a la tasación. El Tasador también verificará si la propiedad está en una zona inundable o si hay otros peligros en la zona. El Tasador no considerará ninguna parte de la casa que sea removible, como pequeños electrodomésticos, ventiladores de techo o la decoración del hogar.
Al igual que con la inspección de la vivienda el comprador pagará la tasación a menos que lo haya negociado con el vendedor. Por lo general, el prestamista hipotecario requiere una tasación para asegurarse de que la casa vale el dinero que prestará.
A diferencia de las inspecciones de viviendas, que generalmente toman horas, la tasación real generalmente finaliza en menos de una hora (aunque el proceso para la obtención del certificado puede demorarse días). Además, es probable que el Tasador no te hable como lo hará el Inspector de viviendas. Aunque tú eres quien paga la tasación (en la mayoría de los casos), el Tasador está allí en nombre del prestamista hipotecario y le informará directamente al prestamista.
PASO 8: El cierre de la compraventa
Antes de que te dirijas a tu nuevo lugar de residencia debes pasar por el cierre de la operación. La mayoría de las veces ésta es la parte fácil. Sin embargo, podría haber algunos pequeños retrasos o incluso algunas complicaciones importantes con las que te podrías encontrar. Repasemos el proceso de cierre para que sepas qué te puede esperar:
Antes del cierre de la operación el vendedor hará una visita final. Es una oportunidad para que el vendedor se asegure de que ha completado todo el trabajo acordado en el contrato de compra. A menos que haya acordado otra cosa esta visita final será una de las últimas veces que estará dentro de su casa.
Si es la primera vez que compras una casa es posible que te sorprenda la gran cantidad de papeleo que hay que hacer hasta la firma de la compraventa en Notaría. Pero finalmente lo consigues, ¡acabas de cerrar la compra de tu casa! Todo el esfuerzo, las visitas, las negociaciones y el papeleo te han llevado a este punto. Con suerte estarás mirando hacia atrás y pensando que valió la pena.
¡Buena suerte en tu nueva casa!